烂尾楼的启示：应给予购房者投资保护

风灵

前一段时间，全国范围内此起彼伏的强制停贷风波吸引了广泛的关注。购房者声称，他们所购买的楼盘长期停工，竣工遥遥无期，成了烂尾楼，但购房者还要源源不断地归还按揭贷款，极不公平，因此决定主动停贷。实际上，烂尾楼现象由来已久，问题的产生与现行的商品房预售制度紧密相关，其核心在于合同双方的权利义务严重失衡。

开发商开盘后，购房者与开发商签订预售合同，购房者通过支付首付款和按揭贷款方式，一次性向房产商全额支付了所有的购房款，然后再分期归还银行贷款。本质上，这是购房者对房地产开发商的融资行为，也就是说，购房者其实是为房地产商修建商品房垫付了资金。

融资行为与现货交易的买卖行为存在很大差异。在现货交易中，买卖双方的地位大致是平等的，如果卖方不交货，买方就可以不付款，反之亦然。但在投资行为中，投资的一方明显处于不利的地位。他需要先行投入资本，所获得的只是一种期待权，期待未来收回投入的资本并得到相应的收益。而被投资的一方则什么都不用付出，就可以获得资本。由于房地产建设的特性，在履约过程中，哪怕是接近完工的商品房工程，对购房者而言，也几乎没有或者只有非常少的价值；但此时开发商已得到了全部或绝大部分的房款，就单个工程而言，开发商烂尾的损失相当有限。基于这种不对称性，虽说在预售合同签订之时，双方都认为达成协议是对自己有利的事（否则就不可能签约），但签约之后，购房者的资金到位后，履约中处于相对有利地位的开发商一方就有动机违反合同，侵吞另一方的投资。

如果接受投资的一方毁约的机会主义行为得不到约束和纠正，经济主体将会尽量选择现货交易，而避免投资行为，尤其是避免金额高周期长的投资，因此社会合作互惠交换将局限于十分简单狭窄的范围之中。商品房预售正是典型的金额高周期长的投资行为，总房价动辄几百万甚至上千万，工程周期短则三年五年，长则十年八年。而如果没有商品房预售制度，我国的房地产市场发展显然不可能如此迅速。在更广泛的意义上，投融资是现代经济的血脉，我们几乎无法想象一个不依赖投融资运行的大型经济体。而投融资的顺利进行，关键在于对投资者的保护。

前面已经分析了，投资者与一般的买方不同，保护投资者的措施也应有所不同，常见的措施包括：1、事先要充分警示投资者特别是中小投资者可能的风险，尽量避免非理性投资；2、被投资方要接受独立第三方的资信调查，向投资者或潜在的投资者披露其信用状况、资产负债状况和其他重大事项；3、某些情况下，被投资方需要提供担保；4、投资方进行投资后，有权监督资金的用途，检查账目或要求独立审计等；5、投资方可按被投资方的履约情况分期分批投资，必要时行使不安抗辩权，中止后续的投资；6、投资方可依照约定或法律规定撤回先期投资；7、一旦被投资方有违约行为，投资方可要求对方赔偿损失，其中包括期待利益；8、如果被投资方有挪用侵吞投资的情况，不但要承担民事责任，还可能追究其刑事责任，并且禁止从事相关的经济活动。

这是一些常见的保护投资者的措施，但对商品房购房者而言，几乎都付之阙如。前几年全国房地产市场火爆，价格相对较低的预售房一房难求，许多城市甚至实施了大量限购限贷的措施，供不应求的情况下，购房者在谈判中很难与开发商讨价还价。而房地产开发商为了后续拿地，烂尾率也不高，问题便被掩盖了下来，但近年来房地产业风光不再，过度扩张的开发商纷纷出现资金困难，烂尾楼的问题便日益凸显了，乃至形成了这场强制断贷的风波。

目前，各地针对烂尾楼问题，主要仍是政府出面，想办法化解风险，督促开发商复工，但这只是权宜之计，而不能长久为之。有人建议，购房者应该根据建设进度分批付款，而不是一次性付清全款。这是较为可行的措施，其他国家也有经验可资借鉴。此外，还要切实加强资金监管。现在虽然有监管银行监管账户，但银行并不对购房者负责。可规定监管银行如果违规放贷，需要赔偿购房者的损失，以此对银行形成制约。另外，可规定开发商如果在没有不可抗力等免责事由的情况下停工，购房者即可中止合同，要求开发商提供担保，赔偿损失乃至解除合同，退回已缴纳的房款。

烂尾楼已经影响了一大批购房者，他们倾其所有而面临血本无归财货两空的境地。但烂尾楼最大的影响远不在此，如果不能较好地解决这一问题，必将严重影响新房的销售，让本已不景气的房地产市场雪上加霜，而这对经济的整体发展意味着什么不言而喻。

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