京东产发，来自北京，递交招股书，拟港交所上市｜香港IPO市场.20230330

Ryanben Capital 港澳IPO上市 2024-02-17

2023年3月30日，来自北京的京东智能产发股份有限公司 JINGDONG Property, Inc. (简称"京东产发”)在港交所递交招股书，拟在香港主板挂牌上市。

京东产发招股书链接：

https://www1.hkexnews.hk/app/sehk/2023/105272/documents/sehk23033004814_c.pdf

主要业务

京东产发，作为中国和亚洲领先、增长最快的现代化基础设施开发及管理平台，聚焦物流基础设施并布局多元产业园区，通过已被证明的基于项目获取、开发、运营及资本循环能力的持续的价值创造，拥有并管理着一个覆盖物流节点的庞大资产网络。

京东产发凭借基础设施资产、开发专长、服务能力、切实可行的洞察力这四大核心能力，提供定制化、全面且智能的基础设施解决方案，并在第三方物流、电子商务、制造业、零售业等新经济行业持续拓展客户群。

京东产发作为京东集团(09618.HK)供应链生态系统的基石，凭借与生俱来的对商流及物流的深刻洞察及独特的产业资源整合能力，在服务消费驱动的需求及促进地方经济转型方面具有独特优势，公司于2018年独立运营。

根据仲量联行报告，截至2022年12月31日，京东产发拥有庞大的现代化基础设施资产组合，资产管理规模总额人民币937亿元，总建筑面积为2,330万平方米，按建筑面积计，在亚洲排名第三，在中国排名第二。根据仲量联行报告，自2018年初至2022年底，京东产发总建筑面积扩大的年平均复合增长率超过40%，在同业中实现最快增长。

截至2022年12月31日，京东产发已开发、拥有或管理庞大的现代化基础设施资产组合，包括合共219个物流园区、13个产业园区及4个数据中心，当中包括于四个海外国家拥有的25个基础设施项目。

京东产发的收入来源于(i)提供基础设施解决方案；(ii)基金管理服务；(iii)开发服务；及(iv)其他。

基础设施解决方案，收入主要包括资产负债表资产的租金收入，于租期内按直线法列账，其次为出售公司太阳能系统产生的太阳能所得收入以及公司提供基础设施管理服务的管理费。
基金管理服务，涵盖公司代表资本合伙人就管理基金资产所得的费用及其他收入，包括基金管理费、资产管理费、专业服务费、开发管理费、租赁佣金、收购费及奖励费。
开发服务收入来自公司管理的开发项目提供咨询及管理服务所产生的收入。
其他收入主要包括销售商品及提供其他服务所产生的收入。

股东架构

招股书显示，京东产发，其在上市前的股东架构中，

刘强东先生拥有73.9%投票权的京东集团(09618.HK,JD.NASDAQ)，其旗下的Jingdong Technology Group Corporation的全资附属公司JD Property Holding Limited持股74.96%；

刘强东先生，通过Max I&P Limited持股2.95%；

WP Entity，通过Nissonite Gem Investments Ltd.持股6.47%；

高瓴，通过GMAR IIIV Holdings Limited、GSUM XIX Holdings Limited及GNTR XVIII Holdings Limited持股6.47%；

GIC Private，通过Reco Neon Private Limited持股4.08%；

Eastar，通过Eastar Investment, L.P.及Domking Investment, L.P.持持股2.76%；

CPE，通过CJD Properties Investment Limited持股0.68%；

中国诚通资产管理，通过CCTAM Fund SPC持股0.54%；

红杉资本 Sequoia Capital China，通过SCC Growth VI Holdco E, Ltd.持股0.45%；

贝莱德 BlackRock，通过BlackRock Hajar Fund, L.P.、BlackRock Private Equity Co-Investments 2021 Aggregator Cayman Ltd.及Heathrow Forest Opportunities Fund, L.P.持股0.36%；

HINA GROUP FUND X, L.P.持持股0.27%；

董事高管

京东产发董事会由7名董事组成，包括1名执行董事、3名非执行董事及3名独立非执行董事。

董事会(7名)

高管

除执行董事、首席执行官胡伟先生之外，高管包括首席财务官李文斌先生。

公司业绩

招股书显示，在过去的2020年、2021年和2022年三个财政年度，京东产发的营业收入分别为人民币5.82亿、7.99和23.18亿，相应的净利润分别为人民币28.13亿、14.95亿和22.20亿，相应的经调整净利润分别为人民币28.83亿、22.45亿和31.08亿。

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