首程增持普洛斯REIT：产融逻辑清晰，关公战秦琼的关键可能在马

上周四周五的晚上，在上海参加了两场线下研讨，见到了很多之前未曾某面的朋友，听到了很多一线业者的体会和见解，启发思维，收获新知，很是开心。。。

体验了马当路心心念念的潘小烧，推荐；碎片时间看严敏的《我可以47》，推荐。

01

这是哪家企业搞得
真真是长了木门北京的脸面

但最大的收获或者惊喜，是在首都机场的T2停车楼。。。之前坐高铁多，机场来的少，T2就更少，今天真的有被惊艳到。

停车场里开了星巴克？

空间亮化了，

地坪升级了，

商户更新了，

明显更美了。。。

竟然还有网约车的候车区！

哎，我真是刘姥姥没见过世面的样子。。。其他城市的基操，在这儿成了惊艳。

其实，这也不能怪我，因为以前机场的停车场实在是太烂了。

而且，由于他们维持烂度的时间太长，我一度以为北京的各种公共交通枢纽的停车场，本来就应该是那样的水准。。。

习惯成自然。

当然了，一眼望去的烂，也是有木秀于林的。。。北京南站的停车场可能是最烂的，没有之一。南哥这个江湖地位，按照我的估计，短期内无可撼动。

所以，总的来说，感谢首程控股！牛呀，以一己之力，擦亮了北京的脸面。

02

产业资本

为什么要着眼长期

说到首程，一般的读者可能不太熟悉。。。

科普一下，它是首钢体系在香港的上市公司，经过几年的发展和转型，现在是突出两个主业，一个是资产运营，一个是资产融通。

但如果你是搞REITs相关业务的，却又不知道首程，我内心大概率是偷偷默默diss你的。。。他们是中国REITs投资人群体里比较有特色的一类，还挺活跃的。

具体的持仓情况，我没有细统计哈，目测华金、泰康、首程应该是在投资人的头部阵营。但是和华金泰康这种金融机构背景的投资人不同，首程的最大特色或者鲜明属性，是产业资本。。。

申万做过二级市场A股投资人结构的研究，大致可以分成两大阵营。

一是专业投资机构与一般散户，

二是产业资本、国有资本和个人大股东。

研究发现：

第一，国内所谓的专业投资机构们，就算比散户强一些，但也有限，也存在追涨杀跌的行为特征，比较同质化。

第二，产业资本、国有资本和个人大股东则体现出明显的逆周期性。

报告也给出了解释：

个人投资者参与市场投资的积极性受二级市场行情影响较大，容易在市场上涨时加速入市，也容易在市场下跌时快速离开，追涨杀跌的投资行为特征较为显著。

近年来，我国专业机构投资机构长期化、价值化投资的特征逐步增强，但受制于基金管理产品投资人买入和赎回行为的影响，以及资管产品短期业绩排名的压力，容易出现被动减仓或扎堆投资的现象。

而产业资本（含个人大股东）/国有资本，则是在财务收益之外还有其他考量，迫使他不能只看短期，而需要主动或被动的追求价值长期化。

这个发现，和我之前一直在鼓吹的差不多，在险资社保养老等远水难解近渴的时候，产业资本和国有资本运营平台，值得挖掘。

二级市场是酱紫，一级市场也差不多。。。

CVC和国有资本/产业引导基金的话语权，肉眼可见在几年时间里越来越大，曾经不可一世的财务型投资人，正在变得越来越不受待见。

无论在哪个市场，纯金融机构或者财务投资人，总体是趋于弱势的，而反观产业资本，则闪动着耀眼的光，是全村的希望。。。

大人，时代变了。

但这个趋势在REITs市场里到底是不是一样可以复刻，还需要持续观察。

但我对首程控股为代表的产业资本充满了期待，希望有更多的产业投资人可以参与进来，一级or二级。而作为助推器，一二级之间转化的磨损和障碍，建议政策部门做做努力，尽量减少。

03

首程普洛斯

我用自己的方式悄悄的爱你

首程方面最近比较亮眼的动作，是9月份增持了中金普洛斯REIT。

2023年6月9日至2023年9月11日收盘，首程方增持本基金份额19,396,300份，占基金总份额的约1.00%。

本次增持以前，截至2023年6月8日，首程方持有本基金份额194,825,866份, 占本基金总份额比例为约10.05%。

本次增持完成后，首程方持有本基金份额214,222,166份, 占本基金总份额比例为约11.05%。

实话说，首程好眼力，我有钱我也会买普洛斯。。。

并不是有啥内幕消息哈，而是从各种看似五花八门的信息中，只要你足够勤奋，至少可以推导出两三个实在的正能量。考虑到咱们不是一个荐股的栏目，点到为止，这纯粹是个人感觉：我干了，你随意。

当然，首程增持普洛斯REIT的原因，可能也有感性成分。以他们与普洛斯交往的紧密程度，应该对普老师家里的情况了解的更充分，或者会给普老师赋予更多的信任。

但是，没有无缘无故的爱。

作为严谨的机构投资人，应该是看到了投资标的身上的闪光点，就算是关公战秦琼。。。那可能也是因为看中了人家的马。

BTW，不知道你注意到没有，在首程控股的董事会里，诸葛文静女士赫然在列。你要是连她是谁也不知道，那你的清河老师真的要气到吐血了。。。

刚看到新闻，国寿投与普洛斯签署战略协议，考虑到目前市场过度悲观或者听风是雨所导致的一些反常情况，国寿的力挺这个动作，个中深意不言自明。。。

连万科都需要深圳国资委出面，普洛斯找谁站台以增强投资人信心呢？

高情商的BGM应该是孟老师的歌：我用自己的方式，悄悄地爱你。而低情商的内心独白是，如果这么好的龙头企业都保不住，那还搞个P？

有没有一种可能：市场混乱导致礼崩乐坏，大家心里都颤颤巍巍，有些人，放几个莫名其妙的坏消息，就可以影响债券趁机浑水摸鱼。。。

04

穷到只剩钱

如何做一个好的战略投资人

很多人在聊REITs市场投资人结构的时候，往往就机械统计下战配多少、险资占多少、券商自营多少。。。实话实说，这种静态截面的数据，有信息，但不多。

别的咱就不展开了，只是讨论数据的统计。那种停留在静态比例的统计，大概率都是偷懒。你以为既然是险资就都是同样的行为特征？你以为国寿和平安泰康能穿一条裤子吗？你觉得大家和中再是同一类风格？你统计的战配真的就是铁板一块？

我看关注持仓变化的研报并不多，一个是德邦证券的付磊，一个是平安证券的刘璐，都分析的挺好。付磊我已经认识的，谁认识刘璐郑子辰，帮我介绍下呗。

那么问题就来到战略投资人了。这不是随便叫的，证监会有清晰的定义：

证监会明确，战略投资者是指具有同行业或相关行业较强的重要战略性资源，与上市公司谋求双方协调互补的长期共同战略利益，愿意长期持有上市公司较大比例股份，愿意并且有能力认真履行相应职责，委派董事实际参与公司治理，提升上市公司治理水平，帮助上市公司显著提高公司质量和内在价值，具有良好诚信记录，最近3年未受到证监会行政处罚或被追究刑事责任的投资者。

与此同时，战略投资者还应当符合下列情形之一：能够给上市公司带来国际国内领先的核心技术资源，显著增强上市公司的核心竞争力和创新能力，带动上市公司的产业技术升级，显著提升上市公司的盈利能力；能够给上市公司带来国际国内领先的市场、渠道、品牌等战略性资源，大幅促进上市公司市场拓展，推动实现上市公司销售业绩大幅提升。

对于上市公司引入战略投资者的信息披露要求，监管问答要求董事会议案应当充分披露公司引入战略投资者的目的，商业合理性，募集资金使用安排，战略投资者的基本情况、穿透披露股权或投资者结构、战略合作协议的主要内容等。非公开发行股票完成后，上市公司应当在年报、半年报中披露战略投资者参与战略合作的具体情况及效果。

无论是委派董事、参与治理，还是为企业赋能，按照这个标准，似乎目前阵容里很难找到。目前的战配投资人，基本上除了出钱，啥也没有。

原始权益人和他或明或暗的地方朋友圈，很多时候都是为了护盘的。。。有些高速的前十大股东里，很多都是找来帮忙扎台型的，AAA的VIP们一旦遇到不好发的情况，就第一时间给银行打电话，你懂的。

以下是罗兰贝格的报告，讲的是战略投资人赋能，这是更为深入的产融结合，一二级均可以适用。进入战配的机构也许都要问下自己，我能够给企业和资产带来啥赋能？

我并不知道答案哈，只是觉得，产业资本和金融机构的身份差异并不是问题的关键，真正让战配投资人有能力、有意愿、有机会成为战略投资人。

不是给个名字就是战略了，真正让他们发挥作用，可能才是长期有效的解决方案。

这可能比单纯看某个项目的出租率重要得多，也可能比二级市场波动重要得多。

04

REITs or NOT

停车场能算核心资产吗？

哎？我不是聊首程的吗，怎么扯到普洛斯了。。。聊普洛斯，咋又跑题到战投了。

我只是觉得，以首程为代表的产业投资人，似乎迎来了对自己发展最有利的阶段，或许和大环境的变化密不可分。天将降大任于斯人也，你自己感受下。

咱们再说回到首程和它的停车场业务。

2023年6月27日，首程控股全国首单停车资产类REITs“国君-首程控股智慧停车资产支持专项计划”成功发行，底层资产为位于北京、成都、佛山的共四座停车场，总规模为2.3亿元，优先级2.1亿元，发行期限为 21（3+3+3+3+3+3+3）年。

现在的金融机构也是内卷成性，规模才两个亿露头的小产品，你看看这图里这一家家的有多拥挤。。。

对于金融机构尤其是券商而言，无论如何义正词严跪甲方，这对他来说充其量也就是一单生意而已；

而对于首程来说，这属于践行战略意图中的重要一环，其标志性意义，可能重于泰山。

在首程的年报里，董事长曾经立下豪言壮语：

回到近五年首程控股深度運營的基礎設施資產業務之中，REITs也幫助我們自身打通了「任督二脈」。一方面，我們已做好自有資產的發行籌備工作。公司將4個自持停車場作為底層資產打包在深圳證券交易所發行境內市場首單停車類REITs產品，同時我們計劃於2023年正式提報全國首個真正意義的停車REITs。

老板说过的话，在年报里的郑重承诺，理应要兑现的。

现在这句话的前半句（类REITs）已经落地，后半句呢？如果正式提报指的是在交易所网站上挂出来，还剩下40来天，团队的压力估计是有点大了。

到底是今年还是明年走上公募，其实并不是核心问题，甚至都不是问题。

如果真的是好资产，那就应该是多方认可，无论是一级市场，还是二级城市。这类资产，在经济疲软时期所体现的韧性和红利，理应会吸引投资人。但如果不被认可，要么是货有问题，要么买家有问题，要么交易机制有问题。。。这可能才是问题。

我翻了下首程的资产名单，还真是挺吸引眼球的。

北京大兴国际机场、首都国际机场停车楼、上海虹桥机场、浦东机场等很多机场，北京站、京哈铁路、京张铁路及京雄铁路沿线高铁站停车场11个（清河站、朝阳站等核心站点都在其中）。。。平均下来是近20年的经营年限。

拿着这些核心资产，确实可以做时间的朋友。。。按照一般思路，首程控股有这么多先手优势，应该是可以高枕无忧了。

但是未必，卧榻之侧，难言安稳。

下一章，聊聊它的危机感和紧迫感从何而来、它有哪些如狼似虎的竞争对手，聊聊停车基础设施在城投转型和PPP新机制的当下，从哪些角度可以越走越宽。