股价跳水，恒大崩盘？！暴露许家印让人恐惧的实力！
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作者 | 吴昕
7月19日，江苏无锡市中级人民法院的一份民事裁定书让恒大系市值一天内蒸发了近740亿港元，许家印本人身家也缩水超过百亿。
同日，邵阳市住建局上载通知，暂停恒大当地两个项目的预售许可、网签备案和预售资金拨款。
而一个月前，恒大方面就已被“全款打折卖房”、“商票延期兑付”、“盛京银行间接输血恒大”等负面消息缠身。
即使其连发声明，强调其“生产经营一切正常，成立25年来从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。”也提前还债，净负债率降至100%以下，实现红线转绿，却还是树欲静而风不止。
面临多方唱衰，许家印的挪腾术，还奏效吗？
故事可以从河南省周口市下面一个小村落说起。
太康县高贤乡聚台岗村，许家印是家中三代单传。
生下许家印8个月后，母亲就得了败血症。在五十年代，这种由感染引起的全身性发炎，对一个贫困的农村家庭而言，是可怕的不治之症。一家人只能看着她撒手人寰。
他跟着奶奶做酸醋，和父亲去集市卖柳树，一家人过得勤劳而艰辛。窝窝头发霉了也舍不得扔，结果把自己吃进村里的卫生室。
但下一次，为了不饿肚子，把窝窝头上长霉的绿毛去干净，还是只能照吃不误。
没有谁会想到这个村里娃未来会成为中国首富。
一直到初中，许家印才在学校组织下走出村子，看见城里的光景。因为没钱住宿，这群学生娃在马路牙子上蹲了一夜。
其实也谈不上城市，四十里外的太康县城，2019年才摘掉了贫困县的帽子。但挣个明天的种子，在许家印心里种下。
后来半工半农的高中毕业了，许家印为了生计，拉过板车，卖过石灰，也打过预制板，最后在生产队开拖拉机，锄地，掏大粪。
一直到1977年，第一次恢复高考。许家印报考了清华，时间仓促，目标高远，结果落榜后被同村人笑称为“许清华”。
但一次失败也拦不住他想去城市的梦。第二年再战，他调低了目标，小名“工厂”的许家印，选择了武汉钢铁学院。千万人口的周口市，他考取了当年第三名。
大学学的冶金系金属材料与热处理专业，靠每个月14块的助学金，和1角钱的热干面，度过了大学四年。
家乡周口盛产苹果，他想着送去武汉买。本钱投入小，差价也大。他还去卖水果的地方考察了一番，学了些心得。特地收购了没成熟的一批，耐储存磕碰。
结果运到武汉，满袋的苹果，混杂着酸气和酒香，大都长了斑点，品相很差，还有许多干脆就烂了。
许家印商业上的第一次挪腾，亏本了。
身困舞阳
毕业后，他被分到了河南平顶山的钢铁公司。作为厂里第一个大学生，许家印深受领导重视。在舞阳轧钢厂的热处理车间一干就是十年。
凭着科班出身的知识储备和乐于学习的心态，许家印第二年就提了副主任，加强管理、提高待遇，把热处理车间带成了厂里的明星部门。
别的车间来他这取经，厂子则把许家印派去了鞍钢集团学习先进经验。
鞍钢前身是日本人的建立的“鞍山制铁所”和“昭和制钢所”，后来被国民政府接收。新中国成立后，经由苏联援建和156项重点工程，鞍山钢铁公司成为共和国规模最大、技术最先进的钢铁生产公司。
炼钢是门大学问。很多技巧、要点和规程都是各厂的秘密，掌握在那些老师傅心里，对新收的徒弟都秘而不宣。一定要足够熟络，老同志充分信任你了，才会把技术交给你。
结果一个来学习的实习生许家印，靠着没事就找老师傅们喝酒谈天，活络关系，成功和这些东北师傅们打成一片，自然也就和盘托出。
短期学习后，许家印把鞍钢全套的热处理技术和规程都记成了一个小本子，带回了舞阳。
领导评价他：专业强，人朴实，能吃苦，很聪明，善于处理人际关系，管理上有一套。
在舞阳工作三年，27岁的许家印就成了手下300多号人的热处理车间主任，还拿到了中华人民共和国冶金部颁发的高级经济师职称。
但日子也就定格在这里了。往后7年，许家印在车间主任的位置上扎了根，虽然部门效益在厂里名列前茅，但他不仅不被提拔，还特别不招其他主任、领导待见。
人家都是磨洋工，吃着铁饭碗的一口粮，就你许家印挣表现，谋福利，岂不是故意叫别人难堪嘛！
舞阳轧钢厂的前途算是到了顶，许家印无处挪腾，郁闷得紧。
初试牛刀
1992年1月17日，一趟专列从北京开出，武汉、长沙，向南一路到了深圳。邓小平南巡，姓“资”姓“社”的一系列像一阵春风，吹动了一大批体制内人员。
深圳作为南巡的重点，成为许多人追梦的地方。
揣着工作10年的全部积蓄2万块，许家印毅然放弃了铁饭碗，决心在深圳闯出一片天。
找工作首先要投简历，他把自己这些年的经历总结回顾了一通，国企呆了十年，写报告的能力出众，满满当当写满了30页纸。
结果走遍了深圳的人才储备市场，没收到一点回音。
哪个招工的有闲心，看这30多页的简历啊？经朋友提点，许家印才如梦初醒。
几经波折，他在一个名叫“中达”的贸易公司，找到了一份月薪500元的业务员工作。此时的许家印已经34岁了，他心里有着很强的急迫感，需要迅速做出一番事业。
于是他下定决心要好好学习，对市场业务一窍不通的许家印，见谁都叫“师傅”，把当年忽悠鞍钢工程师的嘴上功夫拿了出来，比抹了蜜还甜。
公司里20岁的小姑娘，30岁的小后生，他都执礼甚恭，很快就学到了些真本事。
他还嫌自己学得太慢，想到了从自己老东家舞阳轧钢厂拉生意，凭着过去的面子，10万块的大生意就成了。
老板也很赏识这个上进的新人，直接让他领了办公室主任的职位。
再然后，在深圳做钢材生意的许家印，慢慢摸清了这个城市的脉搏。
钢材畅销，那都是要去做建筑材料的。全中国的人都纷纷南下，涌进广州深圳，房地产会是真正的金矿。
于是他向老板主动请缨，去打理广州的房地产生意。
结果一接手，就是珠岛花园整个楼盘的开发项目。这时候的许家印，连楼盘容积率都不晓得是什么。
当年没读多少书就敢报考清华，捧着铁饭碗自己就给砸了的冲劲，又在许家印初入房地产行业的第一仗里发挥了作用。
他肯吃苦肯钻研，带着团队在十多个政府部门之间来回奔走，用最快的速度盖完了一百多个公章。
而第一次接触房地产的许家印，握着老板给的1500万资金，就已经决定大胆赌一把。
1500万在那个年代虽多，但放在房产开发动辄几亿的平均水平中，还是捉襟见肘。彼时广州市场时兴大户型，但鲜少有小户型楼盘。
许家印却决定珠岛花园一期全部设计为小户型，放低价格，确保资金快速回笼。
这一赌便成功了，销售速度比许家印预期的还快上几倍，珠岛花园项目迅速售罄，一下盘活了手上资金。许家印趁热打铁推出了二期、三期项目，短短三年，最初的1500万资金膨胀到2个亿。
作为一个打工人，为老板和公司取得了这样的成绩，许家印工资也比5年前入职时翻了6倍，从最初的500元月薪，涨到了3000元。
但这点涨幅，比起许家印带来的效益，实在微不足道。而几经交涉，老板还是拒绝了再给许家印提薪。
许家印决定再次出走。
“假如中达公司给我的年薪是20万或10万，我可能就不会去想自己创业的事情了。因为我知道，凡是创业都是有风险的，而且很艰辛。但每个月3000多元的工资，养活家庭都非常困难，怎么让我在中达公司继续干下去呢？”
于是有了恒大。
剑指天下
恒大名字的含义是“恒大者，古往今来连绵不绝，曰恒；天地万物增益发展，曰大”。
上一次，也是第一次在房地产行业的折腾，给了许家印莫大信心。于是取了这样一个气魄的名字。
但上一次项目启动时，他手里还有老板给的1500万。20个人的小公司，没钱没人，还兴致勃勃要进军房地产。说出去也笑掉了许多人的大牙。
一块地都拿不下，是要开发空中楼阁吗？
许家印的赌徒之魂，驱使他奔向胜利。他跑遍了全广州，还真找到一块没人要的地。海珠区工业大道原广州农药厂的地。
谁会去买一个农药厂的房子呢？岂不存心和自己过不去？
而11万平方米的地块，再贬值，也是土地出让金上亿的买卖。
而许家印的传奇，就要从这次“不可能”开始了。
他不去和人讲价，因为上亿的地块，打个骨折也不是他一时间付得起的。于是他谈起了付款条件。1.34亿的地价一分钱不砍，他只要求一年内分期付款。
土地出让方也急着把农药厂的地块脱手，居然接受了500万的首付款。
有了地，就要去找钱。
有过和银行打交道的经验，许家印凭空贷下了600万的银行贷款。500万的出让金一交，恒大又有了100万的启动资金。
他把谈下地块的故技重施，用比市价高出两成的价格，招揽了前期自行垫付的施工方，把动工的资金需求挪移到了完工时。
为了让农药厂的负面影响消弭到最小，他大张旗鼓，找了当地媒体宣传自己把农药厂地块掘地三尺、统统运走的故事。
一队队卡车拉来外地的新土填埋，周围的居民都看在眼里。如此大的动静在当地口耳相传，谁都知道了这个新楼盘的老板气魄很大，良心很足。
最后，就是珠岛花园的成功经验再推广——小户型、低房价加上玩命式的赶进度。
搏一搏，单车变摩托。拿到地块2个月后，许家印就让这个命名为金碧花园的项目开盘。2500元每平米的超低房价，只用了2个小时，就让首期323套期房迅速售出，实现了8000万的销售额。
看到这里，有人可能松了口气，这么快就能把上亿的土地出让金还个大半，许家印果然厉害。
但未来能靠房地产登顶首富的许家印可不止这点本事。这几千万他没有去还账，反正一年期限定好了，这十个月里他要让资金充分流动起来。
于是他又拿下来周边的一块地。几个月后，金碧花园二期开盘，3200元每平米的房价，252套房子，也是1天卖光。
这一连套操作说着轻松，实际上难度在中国房地产开发史上都是数得着的奇迹——“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年收益”。
从辞职创业，两手空空，到一年后金碧花园的大获成功，许家印已然有了5、6亿的进账。而这还只是开始，接下来他做到了金碧华府、金碧御水山庄、金碧湾等13个楼盘同期开发。
相似的打法，到1999年，许家印的恒大集团已经是广州房地产前十的企业。这个成就，他花了一年半。
抛开那些细节的操作模式，总结起来，许家印拿地，建楼，售房的成功秘密就是六个字——“高负债，高收益”。
2006年，许家印的盘子已经铺到全国。四处拿地，四处开发，他开始谋求恒大地产的海外上市了。
他与德国德意志银行、美国美林证券以及新加坡淡马锡控股三家投资机构签订协议，这三家机构以4亿美元认购恒大地产三分之一的股权。
2007年定下了恒大“土地储备全国第一，全国销售额第一，全国销售利润第一。”再拿到了瑞士信贷集团的4.3亿美元投资，和美林1.3亿美元的贷款。
烈火烹油，鲜花着锦的胜景下，来到了2008年。
金融危机一朝爆发，席卷全球。
3月初，许家印宣布恒大拟上市的消息，开启全球路演，看似志得意满，信心十足，其实已经箭在弦上，不得不发。
上市后的前景光明，但此刻恒大有33个项目在建，土地储备全国第一的背后也是房企负债第一。
出来混，总是要还的。如果上市失败，那这笔钱许家印手上的资金远远不够填补窟窿。所以他必须上市成功。
然而次贷危机下，地主家也不敢把余粮放出。早先谈妥的基金要么大幅压价，要么撤回投资。许家印无奈，只能被迫宣布上市计划暂停。
内地找不到资金，海外也无有门路，很多人说恒大渡不过这关。
资本挪腾
这时候英皇老板杨受成的引荐下，他认识了香港大佬郑裕彤，为了拯救恒大，他在这个小小的富豪圈里打起了扑克。
这个人称“大D会”的圈子，缘起郑裕彤对锄大弟的爱好。这种牌类似跑得快的游戏规则，几人各自为战，力争上游。刘銮雄、张松桥都是座上宾。
牌品见人品，已经火烧眉毛的许家印，还能沉下心来打三个月牌。郑裕彤觉得这个后生不错，示意自家的周大福，给恒大注资1.5亿美金。又作保拉来了科威特投资局和德意志银行，提供了5亿美金入股。
再加上恒大在内地18个楼盘齐开，7.5折甩卖。许家印总算是筹得了足够的资金，度过这场危机。
2009年10月，在大D会的郑裕彤、刘銮雄和张松桥悉数到场站台，恒大举办了在港上市的推介会。
11月5日，恒大地产终于成功上市，当日收盘市值705亿港元，把许家印以422亿的身家，推上了内地首富的宝座。
从此许家印在“不差钱、买买买”的道路上愈走愈远。
郑裕彤的新世界中国、刘銮雄的华人置业出让了许多内地的优质土地储备给许家印的恒大，而上市融到大笔资金的恒大也付出了丰厚的报偿。
大佬们的交易不止于此，香港大佬们转手又把卖地的收入，买入恒大的债券。这是第二层，钱转了一圈，回到恒大手中，资金流过的每一处，都赚得盆满钵溢。
而当年那个农村小子许家印，已经深谙资本市场的玩法。大D会的操作还有第三层。2010年恒大发债13.5亿美元，其中很大一部分是永续债券。
作为一种永恒的、没有到期日期的债券，永续债券可被视为一种股权，而不是债务。永久债券按期支付债息直到永远，发行人不一定要赎回。永久债券产生永远的现金流则是永久性的。
换言之，恒大的财务报表上，得益于大比例的永续债券，其净负债率不增反减。
而后，借助恒大足球和恒大冰泉的营销效果，和充足的资金、土地储备，一阵挪腾后，房地产行业的马太效应被许家印发挥到极致。
2016年恒大地产力压碧桂园和万科，登顶中国第一房地产商。
颓势渐现
恒大在内地的房地产市场呼风唤雨，却在港股上几经挫折——股价波动下滑，屡次遭遇机构看空、做空。
于是许家印决定恒大借壳回A。
但天不遂人愿，恒大两次上市，都挑到了一个糟糕的时间节点。宏观政策的调整，让房地产市场骤然进入寒冬。
而房地产之外，恒大的商业帝国铺得极大，收益却小。2020年，年年亏损的恒大淘宝足球俱乐部，球场得意商场失意，于年底申请终止挂牌。
在夺冠决赛夜上一举成名的恒大冰泉，也因为巨额亏损早就被黯然售出。
投资了贾跃亭的法拉第新能源汽车，结果九十天后就对薄公堂。
而恒大在国内苏州、镇江、沧州、武汉等15个城市布局，投资了江苏句容恒大童世界、昆明嵩明恒大童世界和启东恒大童世界等项目，都是300亿的投资起跳。
但未来收益如何，有迪士尼等老牌竞争对手珠玉在前，还要打一个大大的问号。
2017年恒大以每股人民币18.80元的对价出售万科股份，巨亏70.7亿元离场。
2020年8月，住建部和央行牵头，在北京跟恒大、碧桂园、万科、融创等12家房企开了一场座谈会，三大红线直接把房地产龙头企业划进寒冬。
剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
这三项指标，直接牵涉到企业的有息负债增速。三条全中，其有息负债就不能增加。而该政策将在次年元旦推出，房企大象掉头的窗口期只有四个月。
很快，当年9月6日，许家印宣布，金九银十的黄金季，恒大楼盘全线七折优惠。这次折扣比当年港股上市受挫时的割肉价还要低。
而9月18日的恒大投资者会议，苏宁作为投资方表示，“若2021年1月恒大地产不能如期在境内重组上市，苏宁计划行使相关条款，要求拿回200亿元战投金。”
但是直到今年6月，苏宁深陷债务危机，引入国资接手，董事长张近东辞职，苏宁方面都没能拿到当初投资的百亿现金，反而只能接受恒大提出的“债转股”方案。
步入2021年，许家印面临的麻烦一点没有减少。
大患可医
古书《鶡冠子》里记载了一则名医扁鹊的故事。
魏文王问扁鹊，他一家三兄弟谁的医术最高妙。
扁鹊答道：“长兄最善，中兄次之，扁鹊最为下。”
魏文王不解，明明扁鹊才是名声最响亮的那位，怎么这样自谦呢？
扁鹊说，我的长兄看病，病害还没形成就被他消于无形，于是他的名声不出家门。而我二哥看病，病情刚萌芽，还不严重的时候就被掐灭，于是他的名声未出街巷。
只有我扁鹊，用针灸刺激血脉，拿药膏敷住患处，借凶猛刚烈的大药以毒攻毒，于是名传千里。
善医者无煌煌之名。而恒大这种体量的企业，面临的都不是微小问题。
许家印的挪腾术也不外如此。几十上百亿的资金挪转，为自己赚得名声和财富，但也行走在风险处。
即使扁鹊医术不及兄长，但论起治病医人，依旧是一把好手。
许家印这些年的投资或许有不明不智的地方，以至于恒大的盘子太大，挪腾极难。但无论是当年的白手起家，还是港股的妙手回春，都证明了他的资本挪腾之术。
贾跃亭的FF都能上市，手握千亿市值的恒大，背靠香港和内地的朋友圈，一些困境，许家印绝不会束手无策。
据悉，恒大在非地产业务中还拥有价值800亿美元的股权，可变现为流动资金。恒大冰泉和旅游业务也意图分拆，有望IPO。中誉集团则发布公告称，通过证券经纪商于公开市场收购1100万美元的恒大票据。
出售股权、变卖资产，这些猛药一下，足够许家印从山穷水复，再挪腾出一个柳暗花明。
5、全网炮轰，营销之神也翻车！
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