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经济

房屋养老金背后,果然有“坏人”!

关胖本胖
2024-08-29

The following article is from 功夫财经 Author 关不羽


“房屋养老金”一石激起千层浪。

8月23日,住建部宣布“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度,构建全生命周期房屋安全管理长效机制”、“22个城市已试点”。

舆论哗然,“变相房地产税”、“以房养老变成了为房养老”等种种解读,搞得人心神不宁。一些发布消息的官媒,直接关闭了评论区。

8月26日,住房城乡建设部回应称:房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成,不会增加个人负担。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则,由政府负责建立,从试点城市看,地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道,不需要居民额外缴费。房屋养老金公共账户建立后,会增加社会福祉,不会增加个人负担。

这场舆论风波才算告一段落。然而,从“研究”直接跨入“试点”的房屋养老金制度,并没有给出具体的方案,扑朔迷离。

“不需要额外缴费”,就是“不增加个人负担、不减损个人权益”吗?不见得。从各路专家的政策解读、解释看,另有玄机。

“房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成”,是制度设计的题眼。

“个人账户”是指“住宅专项维修资金”。《住宅专项维修资金管理办法》明文规定,“住宅专项维修资金”是用于“住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金”,还特别强调了“不得挪作他用”。为了保持这一专项资金的可持续性,还规定了“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交”。

根据上述规定,正常设立和运作的“住宅专项维修资金”专款专用,花完再交,是可以实现住宅的维护、更新和改造的资金长期闭环的。

那么,设立公共账户是干嘛的呢?专家称,是用来“兜底”的。较早参与“房屋养老金制度”课题研究的专家、华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云称,“房屋养老金是一项有中国特色的新制度,由政府主导的公共账户起兜底作用”。

只有未设立“住宅专项维修资金”的房屋才有需要“兜底”。

这种情况的确存在,有三类住宅房屋没有“住宅专项维修资金”,分别是:农村集体所有制土地的“自建房”;未设专门账户的公有房、公租房;2007年《住宅专项维修资金管理办法》出台之前的部分商品房。

这三种房屋的维修资金性质不同。农村房的土地产权性质不同,建造和维修自成体系。公有房、公租房的维修资金当然应该由政府承担,不应该有争议的空间。未设立住宅专项维修资金的商品房,其维修更新的资金也应该由业主承担。即便这些需要“兜底”,那也是财政安排解决——“财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集”。用这样的方式筹集的资金形成公共账户,没任何理由牵扯上“个人账户”的商品房。

总之,有“个人账户”的住宅房屋不需要公共账户“兜底”,需要政府“兜底”的住宅房屋没有“个人账户”。“房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成”,又该如何理解?

其中隐藏的“关键词”是“统筹”。

“房屋养老金”的提法,“个人账户和公共账户”的组合设计,灵感来自医保、社保统筹。激发这一“灵感”的,是住宅专项维修资金“个人账户”的账上趴了很多钱。钱多了就被惦记上了,这从力推“房屋养老金”制度的专家的发言中可以找到蛛丝马迹。

上海市房地产科学研究院院长严荣等今年在《中国房地产金融》发表的一篇文章中提出,目前,全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元,上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元,但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右,成都和深圳分别约为4%和5%。严院长得出的结论是“大量资金沉淀未有效利用,且单项使用率不均”。

数据部分很容易理解。一般住宅的使用寿命为50年,高层建筑理论上应该是100年。“住宅专项维修资金”制度实施至今不到20年。即便按照网上流传的说法,中国商品房住宅的实际寿命仅为30年,规范设立“住宅专项维修资金”的商品房的房龄距离“大限”至少还有10年以上。没到花大钱的时候,专项维修资金自然没花多少。

因此,这1万亿的结余,不是“大量资金沉淀未有效利用”,这种“资金沉淀”本来就是设立“住宅专项维修资金”的设立初衷。难道房龄不到20年的房子大修三五遍,把钱花掉大半,才是“有效利用”吗?至于“单项使用率不均”,就有点不知所云了。全国的商品房房龄不同、设计和建筑标准不同,业主的需求不同,住宅专项维修资金的使用进度不同、开支项目不同是正常,本来就不存在“平均”。

严院长们想要的“有效利用”,显然不是让业主们提前大修,而是“统筹使用”。

“房屋养老金”制度闹得沸沸扬扬后,严院长发了一段视频,其中一些提法颇为耐人寻味。

在视频中,他先是强调了“公共账户是针对公共部位带来的公共安全问题,资金来源自然要由公共部门来筹集,主要的来源包括城镇土地出让收益……另外还可以来自于老旧小区改造资金以及其他财政资金”。这和住建部的政策解释一致。

严院长后面的话就需要细品了,他说“当前研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱。当然,在管理模式上,公共账户要实行统筹管理,与个人账户有区别”。

一个“当前”、一个“直接”,很值得玩味。

“试点”阶段乃至运行初期,公共归公共、个人归个人。但是,财政压力积累到一定程度,个人账户会被公共账户“统筹”掉了。社保、医保个人账户统筹,就是这样的轨迹。

统筹住宅专项维修资金的“个人账户”,的确不需要老百姓“直接”出钱,但是个人账户的钱会统筹进“公共账户”,被“间接”花掉,比如,你缴纳“住宅专项维修资金”就可以用到别人家的房屋维修、改造上了,相当于绕开了《住宅专项维修资金管理办法》“专款专用”的原则。这也是社保、医保的老配方、老味道。

这并非脑洞大开的妄自揣测,而是有迹可循的。试想一下,要是“公共账户”的资金来源自始至终都是城镇土地出让金等财政资金,那就是财政资金筹措和使用的“家务事”。所谓“公共账户”无非是财政资金的专项账户,政府想怎么设就怎么设,该怎么用就怎么用,不会有人反对。财政为缺乏维修资金来源的住宅兜底,也谈不上什么“特色制度”。财政对缺乏维修能力的贫穷社区进行专项补贴,是各国通行的做法。这是政府公共服务兜底作用的应有之义,并不是什么“特色制度”。各国的这种财政补贴,都不牵扯到归属业主、专款专用的住宅专项维修资金。

“房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成”的“特色制度”,是欲语还休的意味深长。然而,真要用设立公共账户的方式,把个人账户的“住宅专项维修资金”统筹进去,于理不合,且存在明显的风险。

实际上,住宅专项维修资金并不是“个人账户”,是与房屋绑定的专项账户,是房屋产权不可分割的部分。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定,住宅专项维修资金是“按房屋户门号设分户账”,而不是以业主个人名义开设的账户。即便业主卖房走人,也不能把账户里的钱带走。

因此,无论出于怎样的目的,用怎样的方式,把“住宅专项维修资金”弄到其他账户挪作他用,都是对房屋产权的侵犯。

这种以“公共”之名,化私为公的“统筹”在实践中已经出现了大量的问题。不是减少了财政缺口,而是扩大了财政缺口。被统筹的社保、医保就是如此。统筹之后,“个人账户”不再独立核算,而是和“公共账户”搅合在一起,该补贴的没补贴,不该花的却花了,成了“多轨制”的糊涂账。以至于资金缺口迅速放大。目前社保、医保的统筹都存在这样的问题,“住宅专项维修资金”统筹就能做得更好吗?

更有一种专家意见,统筹后“引入金融工具”以实现资金“增值”。这就有点睁眼说瞎话的意思了。“金融工具”又不是包赢不亏的点金石,而是有风险的。以目前“资产荒”的金融形势,什么样的“金融工具”可以实现增值呢?一旦造成亏损,岂不是又要“兜底”了?为了“兜底”搞统筹,结果还得另外再找“兜底”,那就很尴尬了。

当然,专家把主意打到了住宅专项维修资金的良苦用心,是可以理解的。房地产行业现在这个样子,原来靠房地产带动的大量内需消失了,土地财政出现疲软,专家们急地方政府所急。但是,也不能病急乱投医。“急公好义”可以有,“急功好利”是危险的。

1万亿的全国住宅专项维修资金看上去很庞大,和土地财政流失的大窟窿比,那就是一点“蚊子肉”。而且,这些有住宅专项维修资金的商品房过不了几年也要进入大修高潮,自顾不暇,哪有余力供财政“统筹使用”?真把这笔钱“统”没了,“老破小”缺乏维修资金的问题没解决,大量商品房的维修资金缺口又冒出来,还得找财政兜底,窟窿只会更大,安全风险更高。

即便从当下提振房市的角度看,市场心态高度敏感,任何损害房屋产权的做法都会引发严重的负面反应。房市风雨飘摇,就不要再搞什么小动作了。

总而言之,仅仅是“不需要额外缴费”并不能保证房屋养老金“不增加个人负担、不减损个人权益”。增加保障房、推进城市更新,无疑需要大量投入资金,这应该由财政负担,而不是转嫁给个人。专家学者的心思别用在明修栈道、暗度陈仓的“乾坤大挪移”,不要把主意打到住宅专项维修资金头上的歪脑筋。
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